０５．マンションの適正価格って？～その１
これはいつでも最大にして難しい問題。
まずは広さ、そして、利便性（交通など）。この二つが大きな柱であることは間違いないし、ほぼこの二つで相場がわかるもの。でも、それに加えて建物の構造や販売者・施工者などによっても違いが出てくるでしょう。
中古の場合はそれに加えて希少性なども加わるし、管理の状態も意味を持ってくるかもしれません。
そして、最後に大きいのはその時々の景気。
オガが初めてマンションを買ったのはバブルが崩壊した後でした。景気は下り坂を転がり落ちてマンション価格も暴落。おおお、これはチャンス！と思ったのが、早とちり。結果的にはその後さらに落ち続け、オガが買ったマンションはわずか数年で価値はさらに半分に。他の部屋が中古物件として売り出される値段を見るたびに、悲しかったですぅ……。
オガが買うとき、専門家達は「今が景気の底。いまマンションはお買い得！」としきりに言ってたなぁ……。
ま、まじめな話、その時代、マンション相場の底はそのさらに数年後でした。
景気の見極めは難しい。それが実感。
ただ、オガは「信じられないくらい高い授業料だった！」と思った上でこうも考えたんです。
「一生賃貸でいる場合と比較計算して、こちらが得だと思えば納得できるかな」
そう。悔し紛れだけれど、マンション、そのとき住み替えれば損だけど、そのまま住み続ければ２０数年後、元がとれると考えればいいのです。
つまり、オガが子供の頃によく言われた「マンションは転売して買ったときより高く売る。それで住み替えるのだ」という公式は今はなかなか成り立ちません。その事実をしっかりと頭に入れること。それを大前提にしてマンション購入をするということが、今の時代、精神的にも大事なんじゃないでしょうか。
さて、では一体どのくらいの価格で買えるのか……。
まずは自己資金が大切です。オガの場合、妻がこつこつ貯めていた貯金がありました。妻よ、ありがとう。これは「救いの神」。
頭金が「そこそこ」あるのとないので、その後の返済資金計画が大幅に違ってくるんです。
住宅ローンというのは、最初のウチは利息分を返すだけで、ほとんど借りたお金そのものは返済できていないのです。長期になればなるほどそうです。だから、短い期間でいかに「パッ」と返すか。それが重要なのです。
だから、「できる限り頭金を貯めておけ！」というのは大事なアドバイス。
その上で一般的に言われるのはローンを組むなら年収の５倍までという言い方。
でもね、これは生活をかなり切り詰めなければならないのです。
オガの知り合い（金融専門家）はこう宣言してましたよ。
「年収の３倍なら生活も余裕ができる。４倍ならぎりぎり。５倍は子供さんの教育費などを考えると危険。」
さらに、その専門家、恐ろしくもおもしろいことを…。
「よく不動産屋さんや銀行で、あなたの年収なら、ローンはここまで組めます……と言うじゃないですか。「大丈夫です」って。あれって誤解してる人が多いんだよ。つまり、あなたの生活が大丈夫って意味じゃないからね。もしもあなたが破産したとしても、我々の方はここまでだったら取り返せるので「大丈夫です」って意味だから。勘違いしちゃだめだよ」
ものすごくリアリティがありますよねぇ……。くわばらくわばら。